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全球经济中的中国酒店资产管理现状及未来

资产管理要看得更远,要提升酒店的价值。当运营商提出一些要求的时要做理性的判断,强势绝对不是管理好酒店资产最佳的方法。

    2015年3月31日至4月1日,以“感恩•超越”为主题的2015亚洲酒店论坛年会暨第十届中国酒店星光奖颁奖典礼在上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大举行。此次年会,超过1000位来自世界各地的顶尖酒店管理者、企业家、投资者及极具影响力的行业领袖齐聚一堂,共同分享经营理念及创新智慧,商讨影响全球酒店业未来动向的因素。其中将就最新的、引人深思的话题进行深入探讨,包括酒店市场展望、品牌经营战略、转型创新、设计科技、旅游地产、资产管理等范畴。

    在本次论坛上,HotelvalueAdvisors合伙人AnnaAbe女士、BeaufortGlobalPartnersLLC董事总经理ReneBeil先生、JLLHotels资产管理高级副总裁TasosKousloglou先生、UnioninvestmentRealEstateGmbh高级投资经理Theodorkubak先生、ChortreslodgingGroup资产管理执行副总裁MaxineTaylor女士以及德尔集团董事总经理张滇先生,围绕“全球经济中的中国酒店资产管理的现状及未来”这个话题分享了自己独到的见解,鲁能集团酒店管理公司首席执行官周涛先生担任主持人。

    以下为文字实录——

    周涛:再进入到主论坛三,我统一给大家介绍一下我们的对话嘉宾:

    HotelvalueAdvisors合伙人AnnaAbe女士、BeaufortGlobalPartnersLLC董事总经理Renebeil先生、JLLHotels资产管理高级副总裁TasosKousloglou先生、UnioninvestmentRealEstateGmbh高级投资经理Theodorkubak先生、ChortreslodgingGroup资产管理执行副总裁Maxinetaylor女士以及德尔集团董事总经理张滇先生。邀请每位简单介绍一下你所在的地方。

    张滇:我是比较典型的酒店人,我的本科是在康奈尔酒店管理学院,在美国做了万豪、希尔顿的酒店总经理。07年我们建立了中国云计算,过去几年中我们跟锦江合作做了两个收购:一个是美国最大的独立酒店管理公司,一个是上个月刚刚交割的法国卢浮酒店集团。基本上我们就是做和酒店相关的投资。

    MaxineTaylor:非常荣幸,首先HAMA美国是上世纪90年代成立,当时还是经济比较疲软的时候,可能银行不知道怎么做资产管理,没有酒店管理的经验,所以资产管理协会应运而生,在当时得到大家高度的关注。HAMA美国大约是15年前成立的,我们现在超过200位理事会成员,背后有一系列不同行业的业主,包括做管理的、特许经营的,这样大的组织,像一个大的集团一样,它是代表多元化的业主,大家可能会经常聚集在一起分享不同行业的内容,我们希望通过协会,像一个行业协会一样共同做信息分享。

    Theodorkubak:我们一年之前在柏林成立,我们成立之初就是呼吁一下业主关心的话题。

    AnnaAbe:HAMA日本是15年5月份成立的,我们协会致力于年度研讨会,还有四到五个交流沟通的活动,我们也是和院校进行分享,给学生授课,现在有41名专业的资产管理会员,代表8万间客房,有的来自摩根史丹利。

    ReneBeil:我是代表HAMA的中东及非洲,我们是在迪拜的国际金融中心,它是自由经济区,在这个地区我们进行中东和非洲相关的HAMA管理。我们接下来将会在阿拉伯建立管理的酒店业管理协会。我们也有和私募基金以及国家主权基金之间的进行联合及互动。

    TasosKousloglou:再讲一下亚太区,我们是2012年成立的,有14个成员国和地区,200个成员,共同拥有10万房间,我们希望能践行HAMA的使命,提升我们资产的价值,为酒店业主带来更多的投资回报。

    周涛:下面我简单介绍一下HAMA中国。我在2010年的时候作为日本HAMA理事,参加了日本的组建和运营工作。在工作中我觉得HAMA宗旨是反应酒店业界的呼声,绝对不是作为和运营商对抗的平台,因为运营商和资产经理最终的目标是一致的,都是为了把酒店的价值最大化,创造出酒店最好的现金流,通过酒店资产管理的方法。在回国两年多的时间里我觉得应该有使命把HAMA介绍到中国,把HAMA的理念和做法,包括HAMA也在全球推出一个资质,我想把这些介绍到中国非常有必要,让我们中国酒店在建设运营过程中以更加专业的角度管理我们的酒店。

    它绝对不是和业主代表争角色的事情,而是业主代表发展一定阶段的时候一定会走向专业的酒店资产经理这个方向,所以我想很有必要在这里和各位介绍一下HAMA的情况。就像各位所提到的这样,我们资产管理是为了给酒店资产增值,所以我想听大家讲一些例子,在你们的资产管理过程中,无论是通过从控股的公司那里进行资产的购买,还是在控股期间资产的处置,你们有没有一些故事可以和我们分享的?你们是如何在提升酒店价值方面做努力的?

    MaxineTaylor:我们公司是专门接收一些表现并不是很好的酒店资产。我们会先签订管理协议,再看一些细节,看整个酒店是否做一系列的修整,这个酒店的品牌如何重新定位,人们对品牌的了解。在项目管理合同中也提到如何提升绩效,达到盈利能力。这些都是提升酒店资产价值非常重要的方面。当然我们在每个阶段随着项目的进展也会有一些参数,当然我们要考虑酒店的营收表现,因为整个环境的变化非常快,就像我之前所说的这样,整个行业面对新的市场情况和冲击,比如OTA就是其中一种,当然还有战略的并购和收购等等,很多这样的变化都需要我们不断观察和应对。

    一个项目是否能够继续下去,我们怎么样让客户享受到更加愉悦的体验这都是在我们项目中考虑的因素,我们有时候也会参与到并购,以及并购过度的过程中。所以有各个有关资产管理的问题,怎么样能够让我们的资金和资产得到更好的回报。我觉得在这里很重要的一点就是我们要清楚地了解整个酒店的战略,要从一开始就了解资产管理的战略以及坚持它,而且在市场变化的过程中,要做出相应变化。包括你的RAP,还有其他的指标等等,这些都是我们要参考的参数和指标。

    比如说要和业主等各方进行沟通,有时候我们会通过电脑会议的形式,有时候也会开会,我们共同看我们的酒店支出内容或者有没有发现一些问题,通常我们在每周或者每月进行日常的沟通,我们也会在每个月看我们的财务报表,看它在历史的发展过程中的趋势是怎样的。

    Theodorkubak:刚刚MaxineTaylor已经说了很多内容,我想在我们工作中要关注三个部分:第一个部分是合作伙伴。第二个是房地产方面。第三个是你的资金以及怎么样能够优化你的投资组合。HAMA最初建立的时候,是要求成员提出他们认为最能影响到酒店资产发展的三个大问题:一个是分销,一个是酒店管理的协议,一个是你的决策条款。

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